各乡镇人民政府、办事处，区政府各部门、各单位：

《衢江区“三改一拆”行动违法建筑处理实施细则》已经区

衢江区“三改一拆”行动违法建筑

处理实施细则

为规范违法建筑处理，保障全区“三改一拆”行动深入推进，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国行政处罚法》、《中华人民共和国行政强制法》、《浙江省城乡规划条例》、《浙江省违法建筑处置规定》等法律法规规定和《浙江省“三改一拆”行动违法建筑处理实施意见》（浙政办发〔2013〕69号）、《衢州市“三改一拆”行动违法建筑处理实施办法》（衢政办发〔2013〕186号）精神，结合我区实际，制定本实施细则。

一、违法建筑的范围

“三改一拆”行动处理的违法建筑，主要为下列建筑物、构筑物（以下简称建筑）：

（一）非法占用土地建设的建筑;

（二）未取得相关规划许可证或者未按照相关规划许可证规定建设的建筑;

（三）违反公路、河道等有关法律、法规建设的建筑。

二、违法建筑的调查认定

区综合执法、城乡规划、国土、交通运输、水利等有关部门和乡镇（办事处）、衢江经济开发区、村（社区）应当对本行政区域内的建筑进行调查。具有下列情形之一的，认定为违法建筑：

（一）未经依法批准非法占用土地建设的建筑。（《中华人民共和国土地管理法》施行之日）后非法占用土地建设的建筑。

（二）城市、镇规划区内,（《中华人民共和国城市规划法》施行之日）后未依法取得建设工程规划许可证、村镇建设规划许可证、临时建设工程规划许可证、临时建设用地规划许可证（2010年10月1日以后核发）中的任一许可证或者未按照许可证的规定建设的建筑；乡镇、村庄规划区内,（《村庄和集镇规划建设管理条例》施行之日）后未依法取得村镇建设规划许可证、乡村建设规划许可证、临时建设规划选址意见书中的任一许可证或者未按照许可证的规定建设的建筑。

（三）城市、镇规划区内依法取得临时建设工程规划许可证或者临时建设用地规划许可证（核发）和乡、村庄规划区内依法取得临时建设用地审批手续（2008年1月1日前核发）但超过批准期限未拆除的建筑。

（四）河道、湖泊、水库管理范围内未经水行政主管部门审批的与河道、湖泊、水库保护和水工程运行管理无关的建筑。

（五）公路建筑控制区内除公路防护、养护需要以外的建筑。

（六）毁坏林地的建筑。

（七）其他违反法律、法规建设的建筑。

三、违法建筑的分类处理

衢江区域范围内，城乡规划区内的违法建筑处理优先适用城乡规划法律法规，城乡规划区外的违法建筑处理按照土地管理等法律法规执行。

非法占用土地建设的违法建筑，不符合土地利用总体规划的，由国土部门责令当事人限期拆除、恢复土地原状；符合土地利用总体规划的，由国土部门予以没收，交由区政府指定接受单位管理。

违反公路、河道水域等有关法律、法规建设的违法建筑，由交通运输、水利等行政主管部门责令当事人限期拆除。

其他未取得相关规划许可证或者未按照相关规划许可证的规定建设的违法建筑，由综合执法部门或者乡镇（办事处）按照下列规定处理：

（一）城市、镇规划区内的违法建筑具有下列情形之一的，予以拆除。

1.未取得建设工程规划许可证且不符合城镇控制性详细规划的强制性内容或者超过规划条件确定的容积率、建筑密度、建筑高度的。

2.超过建设工程规划许可证确定的建筑面积（计算容积率部分）或者建筑高度且超出合理误差范围的。

其中，建筑面积误差是指建筑工程竣工实测建筑面积超出建设工程规划许可证许可的建筑面积的数值。建筑面积的合理误差按以下规定累进计算：

（1）以内（含）部分为3%；

（2）1000（含）之间部分为2%；

（3）5000（含）之间部分为1.5%；

（4）以上部分为0.5%；

累进计算的建筑面积合理误差不得超过。

建设工程建筑面积误差在合理误差范围内但属于增建单体建筑物的，仍认定为无法采取改正措施消除影响的情形，拆除增建的单体建筑物。

建筑物高度误差是指建设工程竣工实测建筑高度超出建设工程规划许可证许可的建筑高度的数值。建筑高度的合理误差按以下规定累进计算：

（1）以内（含）部分为0.5%；

（2）20（含）之间部分为0.25%；

（3）以内部分为0.1%；

累进计算的建筑高度合理误差不得超过。

建筑高度超过建设工程规划许可证许可的建筑高度，造成该建筑不能满足消防设计规范或使周边建筑不能达到日照标准的，无论是否在合理误差范围内，均认定为无法采取改正措施消除影响的情形。

3.侵占道路、消防通道、防火间距、广场、公共绿地等公共设施、公共场所用地及国有收储土地的。

4.在主要街道、重点区域临街两侧或者建筑物共有部分擅自新建、搭建建筑物的。

5.未经批准擅自在原已竣工房屋屋顶或露台加建一层或一层以上建筑物的。

6.妨碍相邻合法建筑物的安全或者导致相邻合法建筑物的通风、采光和日照无法满足国家和省有关强制性标准的。

7.临时建筑物未取得临时建设工程规划许可证、不按照许可内容建设或者超过批准期限不拆除的，以及临时用地上的建筑超过批准期限不拆除的。

8.不符合一户一宅规定的。

9.法律、法规规定应当拆除的其他情形。

未取得相关规划许可证进行建设的，拆除全部建筑；未按照相关规划许可证的规定进行建设的，拆除存在未按照规定建设情形的单体建筑物；未按照规定建设部分与单体建筑物其他部分能够明确区分，且拆除该部分不会严重影响单体建筑物结构安全的，也可以只拆除未按照规定建设部分。

（二）城市、镇规划区内的违法建筑，符合下列情形之一且通过建筑质量安全认定、满足消防和规划设计规范的，依法没收实物或者违法收入，并处罚款。

1.违法建设部分与合法部分在建筑结构上具有整体性，拆除将严重影响建筑物合法部分结构安全的。

2.拆除将损害无过错利害关系人合法权益的。

3.拆除将对公共利益造成重大损害的。

4.其他不宜拆除的。

拆除违法建筑可能严重影响建筑物合法部分结构安全的，应当委托具有相应建设工程设计或建设工程质量检测资质的单位进行鉴定，城乡规划主管部门根据鉴定结论作出认定，经公示后报区政府审定。

没收实物，能够与合法建筑有效分割管理的，交由区政府确定的部门管理。不能与合法建筑有效分割管理的，国有土地上的违法建筑由当事人缴纳回购使用权价款后暂行管理，回购使用权价款按照房屋市场价计算，房屋市场价由中介机构评估确认；集体土地上的违法建筑，由当事人签订将原房屋所有权证和土地使用权证载明内容作为今后房屋征收补偿安置依据的承诺书并缴纳自拆保证金后暂行管理，自拆保证金按照现行集体土地上房屋征收重置价格计算。

没收的违法建筑由当事人暂行管理的，房屋征收时不予补偿安置。

（三）城市、镇规划区内的违法建筑，符合下列情形之一的，依法可以采取其他方式处理。

1.在本实施细则出台之前，符合土地利用总体规划、城乡规划，且不违反一户一宅政策和建房标准的农户建房，由当事人提出申请，相关行政主管部门按相关法律法规补办手续；不符合用地、建设规划，无法补办审批手续的，违法建筑予以拆除。

城中村违法建筑，根据《衢州市衢江区城中村整体搬迁改造实施办法》及《衢州市衢江区城中村违法建筑认定及处理意见》予以处理。

2.在本实施细则出台之前，已经政府和相关行政主管部门处罚，符合用地、建设规划和国家相关政策要求并整改到位的，可以补办审批手续。

3.未取得建设工程规划许可证或者按照建设工程规划许可证的规定进行建设，符合下列情形之一的，属尚可采取改正措施消除对规划实施影响的情形，限期改正，依法处以罚款，并依法补办相关手续。

（1）未按照相关规划许可规定进行建设，但是可以通过改建、回填措施达到与许可内容一致或者恢复到违法建设前状态的；

（2）已进入审批程序，符合审批条件，并取得前期审核同意的规划审批文件，但尚未取得工程规划许可的；

（3）房屋因灾灭失，未经批准而按原高度、原面积建设的；

（4）未经批准危房改建或房屋维修实施整体拆建，但未改变原高度、原基础、原面积的；

（5）因公共利益需要，整体拆迁安置尚未完成规划审批手续的。

（四）城市、镇规划区内具有下列情形且对建筑安全或者对相邻建筑的通风、采光、日照和街区景观影响较小的违法建筑，依法按下列方式处理。

1.在本实施细则出台前，对屋顶或露台进行改建的违法建筑，要求当事人按照规划要求进行整改，采取措施将房屋檐口高度降到原檐口或女儿墙高度。整改到位后，层高在以上（含）计建筑面积部分依法予以没收并处罚款。

2.在本实施细则出台前，未经批准在已出让国有土地上擅自拆建的违法建筑，未增加占地及建筑面积的，依法予以罚款；增加占地及建筑面积的，增加面积部分依法予以没收并处罚款，其房屋所有权证和土地使用权证不予变更。

本项情形中采用没收方式的，按本条第（二）项规定处理；符合本项情形，但是未在合理期限内按要求整改、处理的，可认定为无法采取改正措施消除对规划实施的影响，按本条第（一）项规定处理。

（五）其他经国土、城乡规划、住建、综合执法等部门单位予以认定，依法采取其他方式处理。

符合本项规定，但是未在合理期限内按照求整改的，可认定为无法采取改正措施消除对规划实施的影响，按本条（一）至（二）项规定处理。

（六）乡镇、村庄规划区内的违法建筑，按以下方式进行处理。

1.有下列情形之一的，依法作出没收决定或予以拆除：

（1）非法占地但符合土地利用总体规划的，由国土部门会商乡镇（办事处）按城乡规划法律法规确定是否需要拆除，如不需要拆除则由国土部门作出没收决定；如需要拆除，移交乡镇（办事处）组织拆除。

（2）按本意见第三条违法建筑的分类处理对非法占地且不符合土地利用总体规划擅自将农用地改为建设用地的，由国土部门作出拆除决定，移交乡镇（办事处）组织拆除；构成非法占用农用地罪的，依法追究刑事责任。

（3）占用乡村公共设施用地、公益事业用地等情节严重的，应当予以拆除。

（4）农村村民违法占地建房，不符合一户一宅规定的，应当予以拆除。

2.本实施细则出台之前，符合土地利用总体规划、城乡规划，且不违反一户一宅规定但未经批准的，经依法查处后，相关部门给予补办手续。

对正在建设的违法建筑，综合执法、国土、交通运输、水利部门或者乡镇（办事处）应当责令当事人立即停止建设，进行调查处理。当事人不停止建设的，依法拆除抢建部分并查封施工现场。当事人破坏查封现场的，由公安机关按照《中华人民共和国治安管理处罚法》第五十条的规定给予处罚；构成犯罪的，移送司法机关依法处理。今后法律、法规、规章对正在建设的违法建筑的处理有新规定的，按照新规定执行。

“三改一拆”行动期间，当事人在违法建筑执法机关决定的期限内按照要求改正或者拆除，且主动消除危害后果的，依法从轻、减轻或者不予处罚；不按照要求改正或者拆除的，除拆除、没收违法收入或者没收实物外，依法从重处以罚款。

四、违法建筑的拆除

违法建筑的拆除不得给予任何形式的补偿，一切经济损失以及与违法建筑相关的民事责任由当事人自行承担。

违法建筑的拆除方式主要包括：

（一）督促自行拆除。违法建筑执法机关作出责令限期拆除

决定，应当督促当事人在决定的期限内自行拆除。乡镇（街道、办事处）对本辖区内的违法建筑，应当督促当事人自行拆除。当事人为行政机关、事业单位、国有企业的，上级机关、主管部门以及纪检（监察）机关应当督促其自行拆除；当事人为企业的，相关行业主管部门应当督促其自行拆除；当事人为社会团体的，主管部门以及民政部门应当督促其自行拆除；当事人为宗教团体的，民宗部门应当督促其自行拆除;当事人为行政机关、事业单位、国有企业工作人员或者党员干部、党代表、人大代表、政协委员的，所在单位以及纪检（监察）机关应当督促其自行拆除；当事人为城镇居民或者农村村民的，所在的社区（村委会）应当督促其自行拆除。

（二）代为拆除。

1.代履行：对已经或者将危害交通安全、造成环境污染或者破坏自然资源的违法建筑，违法建筑执法机关可以依法代为拆除。

2.立即代履行：对侵占道路、河道、航道或者公共场所的违法建筑，违法建筑执法机关可以依法立即代为拆除。

3.委托拆除：当事人自愿拆除违法建筑但是不具备实施拆除能力的，可以委托乡镇（办事处）或者其他违法建筑执法机关代为拆除。

（三）强制拆除。当事人在违法建筑执法机关决定的期限内

不自行拆除，也不委托违法建筑拆除单位代为拆除违法建筑的，适用城乡规划法作出限期拆除决定的，综合执法部门将相关案件通报区政府，并移送相关案件材料，由区政府向当事人下达强制拆除决定书，乡镇（办事处）牵头在3日内组织有关单位进行强制拆除。适用土地管理法作出限期拆除通知的，由国土部门向区人民法院提出强制执行申请，在法院作出裁定后规定期限内，违法建筑所在地乡镇（办事处）牵头组织强制拆除。

有关单位组织实施强制拆除违法建筑，应当严格依照法定程序进行，并按规定予以公告。需要公安机关、医疗卫生机构、公证机构、村（居）民委员会和供电、供水、供气、通信、物业服务企业等单位配合的，有关单位应当予以配合。

阻碍有关单位依法实施强制拆除的，由公安机关按照《中华人民共和国治安管理处罚法》第五十条的规定给予处罚；构成犯罪的，移送司法机关依法处理。

五、其他规定

（一）不得参与违法建设或者对违法建设知情不报。建设工程设计、施工、监理等单位和物业服务企业发现违法建设行为，应在1个工作日内向相关行政主管部门报告。行政主管部门接到举报后24小时内，必须派出工作人员到现场，进行依法制止、查勘、登记等处置工作。建设工程设计、施工、监理等单位和物业服务企业参与违法建设或者对违法建设知情不报的，住建部门应当将其作为不良行为记录公示；有相关违法行为的，依法予以行政处罚。

（二）不得为违法建筑办理房屋、土地登记。对未提交建设工程符合规划的证明的，房屋登记机构不予办理房屋所有权初始登记；对未提交合法、有效的土地权属来源证明的，土地登记机构不予办理建设用地使用权初始登记；对依附已登记房屋、土地进行违法建设的，违法建筑执法机关应当及时将处理及执行情况告知房屋、土地登记机构，处理决定执行完毕前，房屋、土地登记机构暂停办理房屋所有权、建设用地使用权转移登记。拆除的违法建筑原已进行过房屋所有权、建设用地使用权登记的，登记机构应及时予以注销。

（三）不得以违法建筑作为企业注册地或者生产、经营场所。对单位或者个人以违法建筑作为企业注册地或者生产、经营场所的，市场监管部门不得核发营业执照；税务机关不得办理税务登记；文化、公安、卫生、环保、市场监管、安监等部门不得核发相关许可证或者办理相关备案。

（四）不得以违法建筑作为抵押物获取贷款。以房屋、土地或者在建工程作为抵押申请贷款的，金融机构应当向违法建筑执法机关查询是否存在违法建筑，经违法建筑执法机关确认存在违法建筑的，不予发放抵押贷款。违法建筑执法机关应当及时将违法建筑处理情况决定及执行情况告知房屋、土地登记机构，处理决定执行完毕前，房屋、土地登记机构暂停办理抵押权登记。

（五）不得为违法建筑提供供电、供水、供气、通信等服务。对不能提供房屋所有权或者相关规划许可证的建筑，供电、供水、供气、通信等单位不得提供相关服务。

（六）将违法建设行为作为不良信用信息予以征集发布。违法建筑执法机关应当将企业从事违法建设行为的信息及时报送省级部门汇总后提供给省企业信用发布机构记入提示信息。

区“三改一拆”专项工作领导小组办公室应当及时建立衢江区“两违”黑名单查询系统。各单位办理相关业务时应当主动查询、严格把关；未按照本实施细则规定执行，造成重大影响或不良后果的，由相关主管部门或监察机关追究行政责任。

本实施细则由衢江区“三改一拆”专项工作领导小组办公室负责解释，自公布之日起施行。