为深入贯彻落实乡村振兴战略和中央农村工作会议精神,推动我区农村宅基地所有权、资格权和使用权(以下简称“三权”)分置，根据《中共中央国务院关于实施乡村振兴战略的意见》、《中共浙江省委浙江省人民政府关于高质量推进乡村振兴确保农村同步高水平全面建成小康社会的意见》要求,结合我区实际,制定本实施意见。

一、指导思想

以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导,围绕“产业兴旺、生态宜居、乡风文明、治理有效、生活富裕”的乡村振兴总要求，深化农村土地制度改革，探索开展宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”，落实宅基地所有权，保障宅基地农户资格权，适度放活宅基地和农民房屋使用权，有效盘活利用农民闲置宅基地和闲置农房，促进城乡资源要素互动，增加农民财产性收入，改善农村人居环境，建设美丽乡村,致力实现“活力新衢江、康养大花园”的美好愿景。

二、基本原则

（一）坚守改革底线。牢牢把握稳中求进的工作总基调,坚持土地公有制性质不改变、坚持耕地红线不突破、坚持农民利益不受损，严禁违法违规买卖农村宅基地，严禁下乡利用农村宅基地建设别墅大院和私人会馆。

(二）坚持统筹谋划。把宅基地“三权分置”改革与国土空间规划、全域旅游规划等产业规划相融合,因地制宜编制乡镇国土空间规划,优化农村居民点布局和生产、生活、生态空间；加强规划刚性,防止无序发展,防止低端扩张,以规划设计引领农村闲置资源盘活,撬动城乡资源要素对接,吸引创业创新人员下乡,助推乡村发展。

(三)坚持尊重民意。充分发挥农民群众和集体经济组织主动性和创造性，切实尊重农民意愿，维护农民合法权益，使改革成果惠及广大群众。坚持依法自愿参与宅基地“三权分置”,通过合同约定,确保各方利益,真正让农民成为农村宅基地激活利用的参与者和受益者。

（四）坚持适度放活。“三权分置”改革要从尊重农民主体地位、保障农民“户有所居”出发，严格按照适度放活的要求，建立农民宅基地和农民房屋使用权有限年期租赁、流转、抵押、入股制度，严控无限期的盘活利用方式，防止造成农民事实上失地失房的风险。

三、改革内容

深化农村土地制度改革,完善农村宅基地所有权、资格权、使用权的“三权分置”措施,充分发挥“三权”的各自功能和整体效用,形成权属清晰、流转顺畅、保护严格的农村土地产权制度，实现土地资源优化配置，人居环境有效改善、农民收入显著增加，农村和谐稳定发展的新局面。

(一)落实宅基地集体所有权。农村宅基地所有权属于农村集体经济组织。充分维护农村集体经济组织对宅基地使用权调整、收回、流转、监督等权能。在“三权分置”改革中，支持村集体经济组织采取无偿或有偿的方式收回重新利用闲置宅基地和农房。允许村集体经济组织对流转经营的土地计收农村基础设施建设配套费，允许按照一定比例分享宅基地和农房使用权流转收益，保障村集体的所有者权益。

(二)保障宅基地农户资格权。农村集体经济组织成员享有宅基地农户资格权，以户为单位按照法律法规和政策规定的用地面积，申请或使用宅基地建设农民住房。加快推进全区农村宅基地及住房确权登记发证工作，做到发证到户，切实维护农民的合法权益，为推进“三权分置”改革盘活农村闲置宅基地和闲置农房奠定产权基础。

(三)适度放活宅基地使用权。允许发展民宿、农家乐、养老养生、乡村旅游、文化创意、休闲运动等农村新产业新业态，吸引人才、资本、技术向农村投入。由村集体统一组织或同意进行宅基地和农房使用权流转，流转方式为租赁、合营等其中一种。以签订合同的形式,约定权利义务，明确使用期限、用途范围等,并提交所在乡镇鉴证备案。经营权人取得宅基地使用经营权和房屋使用权的期限不得超过二十年，期满后可依约续期；在使用期限内可宅基地使用经营权可以再流转或按规定设定抵押权。农村宅基地使用权转让不改变集体土地所有权性质，不改变集体经济组织成员资格，不改变土地用途。

(四)完善宅基地流转使用登记方式。经营权人经租赁取得宅基地和房屋使用权后，可到自然资源和规划主管部门申请宅基地及房屋租赁使用权登记，颁发宅基地及房屋租赁使用权证书。经产权人同意后可进行宅基地及房屋租赁使用权再流转，再流转原则上需重新签订合同并提交乡镇鉴证备案，流转之后原证书收回并颁发新证书。登记部门在合同约定的使用期限内进行登记,在登记簿和证书附记栏中注明使用人和使用期限。经流转取得的宅基地和农房可向金融机构申请抵押贷款，并按规定到登记部门办理抵押登记手续。

四、组织实施

（一）加强组织领导。各乡镇（街道、办事处）党委和政府要高度重视，研究和协调解决试点工作遇到的困难和问题，引导集体经济组织建立健全管理议事决策、民主监督管理、财产管理等机制，充分发挥村民自治组织作用。乡、村两级负责宅基地及房屋流转的真实、有效;乡镇（街道、办事处）应当加强流转合同的鉴证管理，切实维护农民权益。

（二）加大部门联动。各相关部门充分利用农业农村、交通水利、美丽乡村建设、特色小镇、文化旅游等方面政策，加大对“三权分置”改革支持力度，形成聚合效应。区财政局要将改革工作经费纳入预算，保障工作顺利开展；区农业农村局要根据相关规定做好宅基地农户资格权认定，农民建房审批和批后监管工作，严格控制农村宅基地总量和规模；自然资源和规划局衢江分局加快推进全区农村宅基地及住房确权登记发证工作，做好农房租赁使用权登记和抵押登记业务办理和指导工作；区文化和广电旅游体育局要做好乡村民宿、乡村旅游、休闲运动等农村新产业创建服务监管工作，打响康养衢江品牌。各相关部门要强化信息共享，切实做到试点工作风险可控，发现问题及时商议纠正，稳步推进改革。

（三）强化督查考核。宅基地“三权分置”改革工作纳入对各乡镇（街道、办事处）目标管理考核体系。各乡镇（街道、办事处）需选取一个试点村启动改革，由点及面开展，逐步将实践经验上升为制度建设。区政府定期不定期对改革工作进行督查，对改革中涌现出的先进典型予以宣传推广和政策性扶持奖励，对工作责任落实不力的单位予以通报批评。

衢州市自然资源和规划局衢江分局

                                                                                  2021年4月9日

附件：

《衢江区农村宅基地“三权分置”改革的实施意见（试行）》起草说明

一、基本情况

近年来，随着我区“活力新衢江、康养大花园”建设的不断推进，乡村民宿、农家乐、乡村旅游等农村新产业不断发展。为进一步盘活利用农民闲置宅基地和闲置农房，促进城乡资源要素互动，增加农民财产性收入，改善农村人居环境，建设美丽乡村,致力实现“活力新衢江、康养大花园”的美好愿景，结合我区实际,制定本实施意见。

二、制定文件的必要性和可行性

从政策支撑上来看，党的十九大提出实施乡村振兴战略，指出要深化农村集体产权制度改革，保障农民财产权益，壮大集体经济。2018年中央一号文《中共中央国务院关于实施乡村振兴战略的意见》进一步提出完善农民闲置宅基地和闲置农房政策，探索宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”的实现形式；2020年7月《中共浙江省委浙江省人民政府关于高质量推进乡村振兴确保农村同步高水平全面建成小康社会的意见》要求加快激活农村闲置宅基地和闲置农房，完善“三权分置”制度；2021年3月衢州市委办公室、市政府办公室印发了《关于推进宅基地和农村盘活利用的指导意见》要求深化农村宅基地和农房“活权”改革，推进农村治安基地和农房盘活利用。从浙江省的实践来看，义乌市作为全国农村土地制度改革试点地区，在全国首先提出“农户资格权”的概念，初步确立了宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”制度体系。绍兴市在全省率先部署实施“闲置农房激活计划”，以柯桥、上虞为试点，探索宅基地“三权分置”办法。柯城在2018年也对闲置农房盘活和宅基地“三权分置”改革方面进行了积极有效的探索和实践。

因此，衢江区很有必要开展农村宅基地“三权分置”改革工作，贯彻落实中央、省、市政策要求，促进我区乡村振兴。

三、需要解决的主要问题

主要是各乡镇（街道、办事处）需结合各自辖区资源禀赋、经济社会发展水平、人地关系等方面的特点，选取一个试点村启动改革，由点及面开展，形成可推广经验和制度后，再逐步扩大改革范围。同时“三权分置”改革工作涉及各部门，各部门加大对“三权分置”改革支持力度，形成聚合效应，切实做到试点工作风险可控，发现问题及时商议纠正，稳步推进改革。

四、拟规定的主要制度和拟采取的主要措施

（一）村集体同意或统一流转。由村集体统一组织或同意进行宅基地和农房使用权流转。支持村集体经济组织采取无偿或有偿的方式收回重新利用闲置宅基地和农房。农户个人流转宅基地及房屋使用权的需经村集体同意，村集体、农户和经营权人三方以签订合同的形式,约定权利义务，明确使用期限、用途范围等。

（二）明确流转宅基地使用权后房屋用途。允许以发展民宿、农家乐、养老养生、乡村旅游、文化创意、休闲运动等农村新产业新业态为房屋用途的流转宅基地使用权行为。

（三）乡镇鉴证备案宅基地及房屋使用权流转。宅基地及房屋使用权流转的三方协议需提交所在乡镇鉴证备案，协议中需明确流转后房屋用途。

（三）宅基地及房屋使用权租赁登记。农房租赁交易经乡镇（街道、办事处）鉴证备案后方可办理农房租赁使用权登记和抵押登记，登记部门根据三方协议约定的租赁期限、房屋用途等内容办理宅基地及房屋租赁使用权房屋用途登记。

（四）“三权分置”改革工作纳入各乡镇（街道、办事处）目标管理考核体系。区政府定期不定期对改革工作进行督查，对改革中涌现出的先进典型予以宣传推广和政策性扶持奖励，对工作责任落实不力的单位予以通报批评。

    联系人：江红霞                       联系电话：13757017963/3679012