衢江区房地产市场总体上属于内生型市场，由本地人刚性和改善性需求驱动为主，住宅购房群体80%以上为本地人群，对政策调控敏感度高，并正逐渐回归自住初衷。目前存在市场交易活跃度下降等问题，应合理加快去化、提升购买信心。

一、市场总体运行情况

今年以来我区房地产市场整体表现先扬后抑，尤其是进入下半年，市场行情较为平淡，如新楼盘银泰城8月初首开132套，至目前仅售出32套。在6.18房地产新政和房票安置的推动下，个别楼盘表现突出，衢州透明售房网数据显示，江潮鸣汇园荣获2023年前三季度衢州市区新建商品住宅签约套数（306套）、签约面积（3.72万方）、签约金额（5.93亿元）“三冠王”。但总体而言市场活跃度延续回落态势。

（一）商品房市场

1.商品住宅销售。新房成交在低基数下实现较大增长，1-9月我区商品住宅网签备案面积7.78万平方米，同比增长50.20%，均价15387元/㎡；从需求特征来看，大洲龙之梦项目、廿里、横路等征迁户房票购房需求是今年以来市场关键支撑，与市场化购房占比为6:4；从成交户型看，144平米以上占5%，90-144平米占85%，90平米以下占15%。

2.商品住宅投资。1-9月，衢江区房地产开发投资额14.11亿元，同比增长16.8%；主要项目数据：江潮鸣汇园2.87亿元，高层结顶7幢，除22号楼7层施工外，其他楼幢正在13-14层施工，合院结顶8幢；江南杏园1.92亿元，主体结构均已结顶，正在配套施工；银泰城 4.11亿元，高层结顶6幢，其他楼幢正4-9层施工。

2.商品住宅供应。1-9月我区商品住宅新上市 585套，7.22万平方米，同比增长592.68%，供给端整体表现与销售端基本持平。

3.商品住宅库存。截止9月底，衢江城区共有江南杏园、理想银泰城、四季澜庭、江潮鸣汇园等4个在售楼盘，已预售库存房源210套，面积 2.35万平米；在建未预售房源606套，面积约 6.62万平米，去化周期8个月，新房在售库存较年初已有较大回落。

（二）二手房市场

1-9月份二手房住宅网签1295套，成交面积14.98万平方米，同比增长55.62%、62.12%，网签均价 10773元/㎡。新屋里二期、沈家苑、印象东城、百灵苑等安置房楼盘成交占比33%。据部分房产中介反馈，看房客与实际成交客比为10:2，二手房市场观望情绪浓厚。

二、土地供应情况

完成城区46号地块（4.3389亿元）、峡川镇202301地块（0.2285亿元）、城区50号地块（8.2175亿元）土地出让，总出让面积176亩。

三、市场需求分析

根据1-9月新建商品住宅网签备案统计，我区近60%购房集中在20岁-40岁年龄段的新市民、新青年群体，多为刚性及改善性住房需求。而同期二手住宅成交14.98万平方米、同比增长62.12%，剔除房票购房，新房与二手房成交比为1：6，二手房市场复苏速度远超新房市场。

房地产市场需求表现出两大明显的特征。一是高端改善需求成为新房需求主力。我区新房房价经历了前几年的快速上涨之后，目前已然处于高位，百姓购房负担重。一手房市场已经从刚性首套需求转向改善置换需求为主，随着对收入预期渐减弱、房市下行预期增强，市场逐渐回归自住理性需求，购房群体对一手房的购买能力和意愿在减弱。二是刚性购房偏向于购买低总价二手房。在当下行情下，不少房产持有者急于出售套现、减轻支出压力，二手房房价已经出现下降趋势，二手房市场挂牌增多，涌现大量低总价、配套成熟、学区明确的房源，刚性购房者更青睐购买低总价、高性价比的二手房。

8月以来，全国性“认房不认贷”、“降首付及降低存量房贷利率”楼市重磅利好已出，刚性和改善型置业成本会大幅降低，市场交易量回暖可期。中秋国庆小长假期间，江南杏园看房客38组，较日常增加30%，以改善型客户为主（看叠排），江潮鸣汇园和银泰城看房客较日常增加10-20%，实际下单量几乎为零，目前市场观望情绪浓厚，政策效应静待时间叠加。

预测杭州市近期将推放宽楼市新政，对四、五线城市来说会产生虹吸效应，带来短期阵痛。

四、衢州市各区块9月份房地产数据（估算）

备注：柯城区有1.3万平米商业用房打包销售。

五、工作建议

为加快适应房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，因城施策用好政策工具箱，在现有政策基础上做好优化调整，对当前房地产市场预期不足、销售不畅、库存积压的情况，建议全局谋划、突出重点加快住宅库存去化。

1、持续推动项目征迁。后续征迁项目继续以房票安置为主，刺激市场需求。

2、加大土地供给。打造改善型精品楼盘，建筑面积10万方以下为宜，缓解开发商拿地及销售压力。

3、加快城市配套提升。加快项目建设，完善功能配套，提升教育、医疗水平，努力打造人民满意的四省边际中心城市，让老百姓在城市发展变化中有更多获得感。加大宣传推广，提升板块价值，匹配房价水平，符合购房人预期。

4、制定若干政策刺激。如优化公积金提取政策。购房人凭定金合同，以公积金房票形式提取公积金余额，定向用于支付购房首付款；开展大宗消费联动。向购房者发放大宗商品限期消费券，消费券可在衢江入统企业消费，用于购买汽车、家电、装修等，加快商品住宅去化，刺激大宗商品消费，让消费留在衢江。